Быть собственником жилья в многоквартирном доме – это значит отвечать не только за свою квартиру, но и за общие помещения – подъезд, крышу дома и даже его фасад и фундамент. Кроме сохранности домового имущества, владельцы жилья обязаны вносить плату за капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД).
До 2005 года обязанность проведения работ лежала исключительно на государстве. Для этого создавались и реализовывались отдельные государственные и региональные программы, собственники платили минимальные взносы и по добровольному решению. Однако своими силами власти не справлялись, приведение домов в пригодное состояние осуществлялось медленными темпами, нарушались правила эксплуатации и безопасности. Подключение Фонда ЖКХ незначительно исправило ситуацию, но полностью решить проблему не помогло. С 2012 года законодательство разделило ответственность за состояние домов с жильцами многоэтажек.
Общие сведения из Закона о капитальном ремонте многоквартирных домов
Очертил рамки обязанностей плательщиков ФЗ РФ № 271 от 25.12.2012 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Уточнил, как именно организовать капитальный ремонт, Закон № 417 от 28.12.2013 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
На государственном уровне разрабатывается методическое сопровождение ремонтных работ, а программу капитального ремонта составляет субъект РФ. На региональном уровне рассматриваются объекты, подлежащие исправлению, определяются сроки и устанавливаются размеры денежных сборов с жильцов. В программе капремонта указываются все многоквартирные дома в регионе и перечень недостатков, подлежащих устранению.
Согласно ФЗ № 271 о капитальном ремонте регионам разрешается не включать в программу здания, в которых:
Менее трех квартир.
Уровень физического износа 70% и выше.
Стоимость работы обойдется дороже, чем установлено нормативным актом.
ВАЖНО! На основании закона о капитальном ремонте многоквартирных домов собственники квартир совместно владеют имуществом, используют его на равных правах и совместным решением могут менять размер помещений. Доля на совместное имущество зависит от размера квартиры, находящейся в собственности. Соответственно, размер взноса за ремонтные работы зависит от доли владения.
Как формируется фонд капремонта собственниками жилья
На основании 271 ФЗ, есть два варианта создания денежного фонда на проведение капитального ремонта:
Открыть специальный счет конкретного МКД в кредитной организации, на который вносить денежные средства. Эта сумма пойдет на работу, оплату возможных штрафов, на процентные выплаты. Права на деньги остаются у жильцов. При этом доля на денежные средства прямо пропорциональна сумме уплаченных взносов.
Платить взносы на счет регионального оператора по общей системе капремонта — так называемый котловой способ. В данном случае техническим заказчиком является РО, он же контролирует рабочий процесс. Для определения кредитной организации устраивают конкурс. Деньги на счету оператора предназначены не только для ремонта одного дома, но и всех домов региона. Другими словами, внося деньги для своего здания, человек может оплатить ремонт соседнего МКД, если в графике его ремонт установлен раньше. Контролирует деятельность РО жилищная инспекция.
ВАЖНО! Владелец квартиры не имеет права требовать выделить свою долю из фонда. Продавая или покупая жилье, человек получает и право на долю в фонде. Деньги со счета возможно снять после проведения услуг, банк произведет выплаты только на основании акта выполнения услуг.
Особенности формирования ФКР:
для выбора способа формирования фонда капитального ремонта организуется собрание собственников, на котором принимается решение большинством голосов;
максимальный срок принятия решения – полгода с даты публикации положений региональной программы;
если за 5 месяцев собрание так и не проводилось, орган местного самоуправления сам назначает дату встречи;
после принятия решения у владельцев есть 8 месяцев, чтобы внести деньги;
на собрании избирается человек, который будет принимать работу и подписывать соответствующие акты;
собственники имеют право совместно взять займ в банке для проведения капремонта.
Если способ формирования фонда так и не выбран, то местная власть принимает решение об открытии счета у регионального оператора. Государственная поддержка обеспечена независимо от способа формирования фонда.
Квитанции об оплате ремонта приходят в составе единой платежки или отдельным документом. Средний размер оплаты составляет 7 рублей за квадратный метр. Несложно посчитать свой взнос в зависимости от площади квартиры.
ВАЖНО! Балкон не входит в площадь, которую учитывают при расчете взноса.
В каждом субъекте РФ свои установленные нормы по оплате ремонта. Это зависит от:
экономического положения региона;
состояния жилищного фонда;
дотаций, выделяемых на госуровне.
Размер взносов устанавливается на основании следующих моментов:
сумма рассчитывается на основании положений региональной программы капремонта;
денежных средств должно хватить на минимальный перечень услуг;
взнос должен быть доступен для населения.
Дороже всех ремонт обходится жителям столицы – до 15 рублей за кв. м. Дешевле всего – в Республике Татарстан (5 р. за кв. м.).
Ответственность за неуплату взносов
Так как законодательно установлена обязанность собственника по внесению денежных средств за ремонт, то неуплата не останется незамеченной. Сначала должнику присылают напоминания о задолженности, если на них не будет реакции, то дело может отправиться в суд. Придется объяснять, почему не производились выплаты. Если объяснение покажется судье неубедительным, то он постановит выплатить всю сумму, пени, установленные нормативными актами, расходы на судебное производство. А до момента уплаты долга приостановит выплаты иных субсидий владельцу жилья.
Категории лиц, которые частично освобождены от уплаты взносов:
люди, имеющие недвижимость в аварийных домах;
ветераны ВОВ;
многодетные семьи;
бюджетники, живущие в сельской местности;
инвалиды 1 и 2 групп.
Сюда же относятся все пенсионеры, но при этом они должны проживать в квартире отдельно. Людям, достигшим восьмидесятилетнего возраста, дается 100% льгота.
К капитальным работам, оплачиваемым из фонда, относят ремонт:
Инженерных систем (газ, электричество, вода, отопление).
Лифтовых шахт и лифтового оборудование, при этом кроме ремонта возможна и их замена.
Крыши.
Лестничных клеток: почтовых ящиков, замена плиток, перил.
Подвалов.
Утепление и ремонт фасадов.
Счетчиков учета потребления ресурсов, узлов управления.
Заделка и расшивка элементов фундаментов.
Социально-бытовых помещений.
Благоустройство придомовой территории: зона парковки, асфальт, ограждения.
Власти региона могут дополнять перечень работ другими видами.
Правила постановки в очередь на ремонт многоэтажных домов
План проведения ремонтных работ в многоэтажках составляют муниципальные власти и фонд. Конкретный дом ставит в очередь управляющая компания. Очередность зависит от состояния здания и соответствия строительным нормам. Чем старше дом, тем быстрее проведут ремонт. Также очередность зависит от суммы на специальном счете. Если жильцы хотят приблизить срок ремонта, то они направляют соответствующий запрос в жилищно-коммунальное хозяйство. Чтобы уточнить график работы с конкретным МКД, можно зайти на сайт www.reformagkh.ru, где представлена вся необходимая информация. Там же можно ознакомиться с отчетами по реализации программ, в режиме реального времени следить за ходом ремонтных работ в своем регионе.
Кроме этого, чтобы узнать срок постановки в очередь своего жилья, можно обратиться в управляющую компанию с письменным запросом.
Новостройки, срок сдачи которых менее 5 лет, находятся на гарантийном обслуживании застройщика. Капитальный ремонт таким зданиям нужен только через 40-50 лет.
Ремонт МКД — это ответственность не только управляющей компании и органов власти, но и самих жильцов. Всем хочется жить в красивых зданиях, с чистыми подъездами и уютными придомовыми территориями. Своевременно уплачивая взносы, можно привести свой дом в состояние, пригодное для комфортного проживания.
